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河南郑州法拍房:竞拍“捡漏”有技巧,动辄能省几十万

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发表于 2019-4-3 15:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
刚开始接触法拍房时,因为未知都会对法拍信息感到迷惑:为什么会有一拍、二拍和变卖?为什么有的房产开拍之后,短短几天就竞拍结束,有些房子拍卖却持续一两个月之久?今天就系统的为大家解释一下这些到底是怎么回事。
一拍、二拍与变卖当前法院对固定资产处置的流程,总体上是分为查封扣押、评估、拍卖(一拍)、拍卖(二拍)、变卖、以物抵债等环节的。
一拍与二拍的区别在于:时间方面,标的物第一次流拍,法院会在30日内安排再次拍卖,即二拍;价格方面,二拍的起拍价通常会进一步降低,但降价幅度不超过一拍起拍价的百分之二十。
变卖:标的物流拍两次后,法院会对其进行变卖,周期为60天,变卖期间有竞买人出价,则会缩减为24小时。需要注意的是,参与变卖需预缴变卖价全款,而变卖价则是二拍的起拍价。

大致流程:第一次拍卖按评估价拍卖,或按评估价的80%拍卖。第二次拍卖,允许在第一次的基础上降不超过20%拍卖。只能流拍两次,第三次就是变卖,拍卖不出的,按第二次拍卖的保留价变卖。再卖不出,退回给被执行人或以物抵债给债权人。三次拍卖降价幅度在法定范围内由法院决定!
“捡漏”有技巧,能省几十万!了解以上关于法拍房一拍、二拍与变卖的相关知识,会对大家购买法拍房有什么帮助呢?其实很简单,由于一拍和二拍的起拍价之间很可能存在极大的价格差,所以这里面就包含了一些捡漏的小技巧。
1出价技巧
明确你的心理价位:不要被对手频繁紧张的加价弄得失去理智,不盲目加价。
不要太早出价:刚开始出价的可能一般都是吃瓜群众,不要乱加价,把气氛过早带热,那价格自然也就带上去了。
盘算谁是你的对手:一般竞价到最后,那些才是与你争房产的人,这时候一定要理智,不要过度较劲也不要轻易放弃,理智对待。
2不要心存侥幸,等着捡流拍
二拍或流拍的房子固然便宜,但是降价太多,诱惑大了,捡漏的人也会随之而来。你想捡便宜,别人也这么想,所以就会出现竞争,价格就很有可能抬高了。
济南张先生曾经就竞拍过一个房产,第一次拍卖时只有自己,当他知道该房子流拍后会降价,就等房子流拍降价后再参加。结果降价太多吸引了很多买家,买家多了竞争人也就多了,最终成交价远超过第一次保留价。
3这几种房子更易捡漏
高标的拍卖房:市场价越高的房子,因为购买人群小,竞争少,遇到6折或者8折起拍,捡漏的可能性就大得多。
外地法院的房子:外地法院的房子,因为很可能需要到比较远的城市去办理法院文书等手续,很多人觉得太麻烦,竞拍的人少了,很可能就可以低价成交。
有人住的房子:很多人一听到房屋有人就退却了,但是,司法拍卖房凭法院裁决书可以强制执行过户的,这需要竞拍者做好前期工作。当然如果有长期租约的,一般不会建议客户拍。
合同房:由于合同房没有拿到产权,涉及到二次过户,还有就是税费比较高,领产权的时间长一些。也有个别因开放商的原因没有拿到大产权证。很多竞买人看到这种合同房就放弃了,加上法院定起拍时都是充分考虑了税金的因素,因此起拍价就比较低,所以捡漏机会比较大。只要通过专业的辅拍机构是完全能够查明无产权的原因及完善过户手续。
冷门房子:冷门的房子自然也无人问津,比如变卖的、多个房子一起拍卖的,如果有需求,有投资价值还是可以博一下的。
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 楼主| 发表于 2019-4-3 15:25 | 显示全部楼层
有需要详情可以电话咨询河南嘉禾拍卖袁经理:13939010120
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发表于 2019-4-10 15:10 | 显示全部楼层
法拍房自己操作会不会被坑啊?
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 楼主| 发表于 2019-4-16 13:19 | 显示全部楼层
zheng_1990215 发表于 2019-4-10 15:10
法拍房自己操作会不会被坑啊?

主要是参拍前的房子产权、查封和抵押情况调查,只要调查清楚是不存在有没有坑的。调查后如果有风险,个人不参拍就好了
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发表于 2019-5-6 20:55 | 显示全部楼层
一定要提前问清楚,不然,坑很大。
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